ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์บ้าน มีอะไรบ้าง? | Refinn

เมื่อบทความที่แล้ว ผมได้พูดถึงเอกสารสำหรับการรีไฟแนนซ์ และบทความนี้จะพูดถึงเรื่องค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์บ้างในปี 2565 กันบ้างนะครับว่าจะมีอะไรบ้าง

เมื่อเราตัดสินใจที่จะรีไฟแนนซ์บ้านเพื่อลดอัตราดอกเบี้ยให้ถูกลงแล้ว ก็ถึงเวลาต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นระหว่างกระบวนการรีไฟแนนซ์บ้าน เนื่องจากค่าใช้จ่ายเหล่านี้ต้องนำไปคำนวณหักลบกับเงินที่ประหยัดได้จากการรีไฟแนนซ์ด้วย ว่าสุดท้ายแล้วค่าใช้จ่ายที่เราเสียไปจะคุ้มค่ากับเม็ดเงินที่ประหยัดได้จากดอกเบี้ยที่ลดลงหลังรีไฟแนนซ์บ้านหรือเปล่า

รีไฟแนนซ์บ้านมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?

ในเรื่องของค่าใช้จ่ายนั้นต้องบอกว่าจะแบ่งออกเป็น 2 ส่วนใหญ่ ๆ ด้วยกัน คือ

1. ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นกับธนาคาร

ส่วนใหญ่แล้วจะเป็นค่าใช้จ่ายในช่วงที่เราดำเนินการยื่นเรื่อง ก็จะประกอบด้วย

• ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์

จะมีค่าใช้จ่ายอยู่ประมาณ 2 - 3 พันบาท (ค่าใช้จ่ายขึ้นอยู่กับพื้นที่บริการของธนาคาร และที่ตั้งของหลักทรัพย์ครับ แต่ละธนาคารก็จะมีราคาที่ต่างกันไปแต่ส่วนใหญ่แล้วราคาก็จะประมาณนี้) ซึ่งทุกครั้งที่เรามีการนำบ้านไปขอสินเชื่อไม่ว่าจะเป็นรีไฟแนนซ์บ้าน กู้ซื้อบ้าน หรือบ้านแลกเงิน นั้นจะมีค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาหลักทรัพย์ทุกครั้ง ค่าใช้จ่ายตรงนี้จะเป็นค่าใช้จ่ายที่ธนาคารส่งทีมเพื่อเข้าไปสำรวจหลักทรัพย์ หรือก็คือส่งคนเข้าไปตรวจประเมินบ้านของเราแหละครับว่า ปัจจุบันราคาบ้านพร้อมที่ดินในพื้นที่ตรงนี้น่าจะมีราคาประมาณเท่าไร สภาพบ้านเป็นอย่างไร เก่า ใหม่ ทรุดโทรมบ้างไหม และฝั่งที่ประเมินก็จะแจ้งราคาประเมินให้กับธนาคารทราบ เพื่อที่ธนาคารจะได้ประเมินวงเงินกู้ตามราคาหลักทรัพย์ครับ

• ค่าประกัน MRTA (ประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อบ้าน)

หลายคนไปซื้อบ้าน ไปทำการรีไฟแนนซ์ ธนาคารก็จะมีการเสนอขายประกัน MRTA ให้ ซึ่งต้องบอกว่าประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อบ้านนี้เป็นภาคสมัครใจนะครับ จะทำหรือไม่ทำก็ได้ หรือเรามีอยู่แล้วก็สามารถแจ้งธนาคารได้เลย บางท่านอาจจะอยากทำแต่ตอนซื้อบ้านครั้งแรกหมดค่าใช้จ่ายไปเยอะ ก็เลยยังไม่พร้อมทำ จะมาทำตอนรีไฟแนนซ์บ้านก็ได้ ซึ่งหากทำเราก็อาจจะได้โปรโมชั่นพิเศษบางอย่าง หรือเราจะมาหาซื้อเองก็ได้ ก็อาจจะได้ราคาพิเศษ ลองเข้าไปดูข้อมูลจากตรงนี้ก็ได้ครับ ประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อบ้านราคาประหยัด

• ค่าธรรมเนียมอื่น ๆ

บางทีธนาคารก็จะมีการเก็บค่าบริการจิปาถะเพิ่มขึ้นมา อันนี้ก็เรียกว่าขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคารเลยครับ เช่น พวกค่าธรรมเนียมสินเชื่อ ซึ่งตรงนี้ต้องไปตกลงกันกับเจ้าหน้าที่ธนาคารอีกที

แต่ต้องบอกก่อนว่าค่าใช้จ่ายในส่วนที่ 1 นี้ ก็มีหลายธนาคารที่มีโปรโมชั่นในการการยกเว้นค่าใช้จ่ายเหล่านี้ หรืออาจจะเป็นยกเว้นให้แต่เราต้องจ่ายก่อน อย่างค่าประเมินหลักทรัพย์ เราต้องจ่ายให้ธนาคารไปประเมินก่อน หากเราตัดสินใจเลือกธนาคารนี้ในการรีไฟแนนซ์บ้าน ธนาคารก็จะคืนเงินในส่วนนี้ให้ แต่หากเราไปทำกับธนาคารอื่น เราก็จะไม่ได้เงินในส่วนนี้คืนครับ

หรือบางที่ หากเราทำประกัน MRTA ก็อาจจะได้ฟรีในส่วนของค่าจดจำนองก็มีเหมือนกันขึ้นอยู่กับโปรโมชั่นของธนาคารในแต่ละช่วงเวลาจะรีไฟแนนซ์ก็ค่อยเช็คกันอีกทีได้ครับ ไม่ต้องรีบเช็กเพราะของพวกนี้มีการเปลี่ยนแปลงอยู่เรื่อย ๆ

2. ค่าใช้จ่ายเป็นไปตามกฎหมาย

เลี่ยงไม่ได้ที่จะต้องจ่าย ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ส่วนใหญ่ก็จะเป็นค่าใช้จ่ายทางกฏหมายหลัก ๆ ก็จะมีอยู่ 3 อย่างคือ

• ค่าจดจำนอง

เราจะต้องเตรียมเงินจ่ายให้กรมที่ดิน 1% ของวงเงินกู้ (โปรโมชั่นบางธนาคาร ฟรีค่าจดจำนองตามที่ได้บอกไปในหัวข้อ 1) เช่น ราคาบ้านเรา 3 ล้านบาท แต่รีไฟแนนซ์เหลือกู้แค่ 2.2 ล้านบาท เราก็จะเสียค่าจดจำนอง 22,000 บาทครับ

• ค่าอากรแสตมป์

คิดเป็น 0.05% ของวงเงิน อันนี้ก็เลี่ยงไม่ได้เหมือนกัน คำนวณง่าย ๆ ล้านละ 500 บาทครับ

• ประกันอัคคีภัย

อันนี้ก็เป็นประกันภาคบังคับ จำเป็นจะต้องทำครับ แต่ค่าใช้จ่ายต่อปีไม่สูงมากอยู่ประมาณหลักพันบาท ขึ้นอยู่กับขนาดโครงสร้างของบ้านเราครับ แต่ก็ต้องแอบกระซิบนะครับว่า บางธนาคารเขาก็มีโปรโมชั่นรีไฟแนนซ์บ้านกับเขาฟรีประกันอัคคีภัยไปเลยก็มีเหมือนกัน

ปกติแล้วจะมีค่าใช้จ่ายหลักๆ อยู่ไม่กี่อย่างตามที่ว่ามาครับ ซึ่งเราจะพบว่าน้อยกว่าการซื้อบ้านใหม่ด้วยซ้ำ เพราะไม่มีค่าโอนกรรมสิทธิ์ (ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่แพงที่สุด ตอนซื้อบ้านใหม่เลยครับ)

หมายเหตุ: บางธนาคารก็มีเงื่อนไขอื่นๆ เช่น ต้องเปิดบัญชีออมทรัพย์พร้อมทำบัตรเดบิต ซึ่งก็อาจจะมีค่าธรรมเนียมทำบัตรเดบิตและค่าธรรมเนียมรายปี ซึ่งสำหรับกรณีพิเศษแบบนี้ ผมอาจจะไม่ได้เขียนครอบคลุมไว้ในนี้นะครับ

นอกจากนี้ธนาคารหลาย ๆ แห่งก็มีโปรโมชั่นที่ฟรีค่าธรรมเนียมเหล่านี้ออกมาเป็นระยะครับ บางแห่งก็ฟรีค่าประเมิน บางแห่งก็ฟรีทั้งค่าประเมินและค่าจดจำนองก็ค่อย ๆ เลือกดู

ควรเลือกโปรโมชั่นที่ฟรีค่าธรรมเนียมเหล่านี้หรือเปล่า?

ไม่เสมอไปครับ เพราะเราควรจะคำนวณให้ดีก่อน ว่าโปรโมชั่นที่ฟรีค่าธรรมเนียม ให้อัตราดอกเบี้ยเท่าไหร่ พูดง่ายๆ ว่า ถ้าฟรีค่าธรรมเนียม แต่อัตราดอกเบี้ยแพง ก็ไม่คุ้มครับ ซึ่งตรงนี้อาจลองใช้ www.refinn.com/รีไฟแนนซ์บ้าน เปรียบเทียบดูได้ครับ เพราะระบบจะคำนวณเงินที่ประหยัดได้จากดอกเบี้ย รวมถึงมีการชี้แจ้งเรื่องโปรโมชั่นมาให้แล้วว่าแต่ละธนาคารมีส่วนลดอะไรบ้าง จบในที่เดียวเลย หรือหากใครอยากลองคำนวณเองก็ใช้สูตรนี้ได้ครับ

ยอดเงินที่ประหยัดจากการรีไฟแนนซ์บ้าน = (ยอดเงินที่ประหยัดได้จากการลดดอกเบี้ยธนาคารใหม่ - ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์) - ดอกเบี้ยบ้านธนาคารเดิมกรณีไม่รีไฟแนนซ์

และขอย้ำจุดที่สำคัญต้องดูเงื่อนไขบางธนาคารให้ดีนะครับ เพราะบางธนาคารบอกว่าฟรีค่าจดจำนอง แต่เงื่อนไขคือห้ามรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่นภายใน 5 ปี ซึ่งถ้าคำนวณดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในปีที่ 4 - 5 แล้ว อาจจะแพงกว่าค่าจดจำนองก็เป็นได้ รายละเอียดเล็ก ๆ น้อย ๆ เหล่านี้เราควรอ่านให้ละเอียดอย่าให้พลาดเชียวครับ

สรุปแล้ว รีไฟแนนซ์บ้านคุ้มหรือไม่?

ต้องบอกว่า แล้วแต่ว่ารีไฟแนนซ์ได้โปรโมชั่นไหนครับ ถ้าเสียค่าธรรมเนียม 1 - 2 หมื่นบาท แต่ประหยัดดอกเบี้ยได้หลายแสน แบบนี้ก็คุ้มค่าแน่นอนครับ แต่บางคนเลือกโปรโมชั่นที่ฟรีค่าธรรมเนียม แต่ดอกเบี้ยกลับแพงกว่า ก็อาจจะทำให้โดยรวมแล้วได้ไม่คุ้มเสียครับ

น่าเสียดายที่หลาย ๆ คนยังไม่คำนึงถึงจุดนี้ คือไม่ได้รีไฟแนนซ์ไปยังธนาคารที่โปรโมชั่นดีที่สุด ทำให้รู้สึกว่ารีไฟแนนซ์ไปก็ไม่ได้ช่วยประหยัดเท่าไหร่ อยากให้ใช้เวลาตรงนี้สักหน่อย เลือกสิ่งที่ดีที่สุดให้กับตัวเอง เพื่อจะได้ไม่เสียโอกาสครับ