ดอกเบี้ยขาขึ้น ส่งผลกับคนกู้บ้านหรือไม่ ? รีไฟแนนซ์ช่วยลดดอกเบี้ยได้ไหม ?

ทุกคนรู้ไหมครับว่าในปัจจุบันเรากำลังอยู่ในยุคของดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งการขึ้นดอกเบี้ยในแต่ละครั้งล้วนส่งผลอย่างมหาศาลกับคนที่มีบ้าน หรือ กำลังวางแผนอยากมีบ้าน หลายคนที่ผ่อนบ้านมาครบ 3 ปีพอเข้าปีที่ 4 คงจะคุ้นชินกับอัตราดอกเบี้ยที่เขียนว่า MRR - XX% กันใช่ไหมครับ เวลาที่ธนาคารกลางประกาศขึ้นอัตราดอกเบี้ยก็คือจะขึ้นตรงเจ้า MRR นี่แหละ ซึ่งนั่นก็แปลว่า ถ้า MRR ขึ้น 1% สมมุติจากเดิมที่เราผ่อนบ้านดอกเบี้ย MRR = 6% ก็จะต้องจ่ายเพิ่มเป็น 7% ดอกเบี้ยบ้านเราจะเพิ่มขึ้นในทันทีครับ ดังนั้นเราจำเป็นที่จะต้องหาวิธีต่อกรกับดอกเบี้ยขาขึ้นด้วยการรีไฟแนนซ์บ้าน ซึ่งการรีไฟแนนซ์บ้านจะสามารถช่วยเราได้อย่างไรนั้นบทความนี้มีคำตอบ

ประเภทของดอกเบี้ย

ก่อนที่เราจะไปหาวิธีจัดการกับดอกเบี้ยขาขึ้นก่อนอื่นก็ต้องมาทำความรู้จักกับประเภทต่างๆของดอกเบี้ยบ้านกันก่อนครับเพื่อที่จะได้รู้วิธีจัดการและรับมือให้ตรงกับสถานการณ์ของเราให้ได้มากที่สุด

อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ (Fixed Rate)

ดอกเบี้ยประเภทแรกที่ต้องรู้จักนั่นก็คือดอกเบี้ยแบบคงที่ครับ ซึ่งดอกเบี้ยคงที่จะเป็นการกำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้ที่เท่า ๆ เดิมตลอดโดยที่ไม่มีการเปลี่ยนแปลงไม่ว่าเวลาจะผ่านไปนานแค่ไหน และต่อให้ธนาคารกลางจะประกาศขึ้นดอกเบี้ยก็จะไม่ส่งผลให้ดอกเบี้ยประเภทนี้เพิ่มขึ้นตามครับ 

คนมีบ้านอ่านแล้วอาจจะคิดว่า เอ๊ะ!! แบบนี้ก็ดีสิ ใช่ไหมครับ แต่ในความเป็นจริงมันไม่ได้เป็นเช่นนั้นครับ โดยดอกเบี้ยบ้านใน 3 ปีแรกธนาคารจะกำหนดให้เป็นดอกเบี้ยแบบคงที่ แต่เมื่อเข้าปีที่ 4 ดอกเบี้ยบ้านจะถูกเปลี่ยนเป็นแบบลอยตัวในทันที 

อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว (Floating Rate)

ดอกเบี้ยประเภทที่ 2 อันนี้ไม่รู้จักไม่ได้นะครับ ยิ่งคนมีบ้านต้องรู้จักและทำความเข้าใจเลย โดยดอกเบี้ยแบบลอยตัวนั้น อัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นและลดลงตามประกาศของธนาคารกลางครับ อย่างที่เกริ่นไปในย่อหน้าก่อน ๆ ว่าดอกเบี้ยจะอยู่ในรูปแบบของ MRR - XX% เช่น 6.9% - 2.5% = 4.4% ถ้าธนาคารประกาศขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย 1% ดอกเบี้ยของเราจะกลายเป็น 7.9% - 2.5% = 5.5% ในทันทีครับ 

ผลกระทบจากดอกเบี้ยขึ้นเป็นอย่างไร

ทุกๆ 1% ของดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น ยอดผ่อนต่อเดือนจะเพิ่มขึ้นประมาณ 9% ค่างวดเพิ่มขึ้น 9% มีผลต่อการใช้จ่ายหรือแผนการใช้เงินประจำวันจนถึงประจำเดือนหรือไม่ เงินออมที่กันไว้ทุกเดือนจะน้อยลง แผนการกู้เงินเรื่องอื่นที่จำเป็นอาจหยุดชะงักได้ พอสัดส่วนหนี้สินต่อรายได้ในแต่ละเดือนเพิ่มขึ้น ธนาคารอาจจะอนุมัติสินเชื่อยากขึ้น เงินผ่อนต่อเดือนที่ไม่ได้เพิ่มขึ้นไม่ได้แปลว่าไม่กระทบ เพราะบางธนาคารกำหนดยอดผ่อนเท่าเดิมไว้จนจบอายุสัญญาเงินกู้แล้ว แต่ว่าเมื่อเข้าไปดูในตารางการตัดเงินงวดที่แล้ว จะเห็นว่ายอดเงินผ่อนนำไปตัดเงินต้นน้อยลง ทำให้ยอดหนี้คงค้างทั้งหมดลดช้าลงด้วย เมื่อดูใบสรุป Statement รายปี บางคนจึงสงสัยว่า “ผ่อนไปตั้งเยอะทำไมเงินต้นไม่ลดลงเลย”

ตารางแสดงดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น กับยอดผ่อนชำระต่อเดือน

เรามีหนี้บ้านอยู่จำนวน 2,000,000 บาท และผ่อนต่อเดือน 20,000 บาท โดยมีอัตราดอกเบี้ย 3.00% ซึ่งถ้าหากธนาคารกลางประกาศขึ้นดอกเบี้ย ดอกเบี้ยบ้านที่เราผ่อนอยู่ก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วยเนื่องจากบ้านเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัว ดังนั้นถึงแม้ว่าเราจะผ่อนบ้าน 20,000 บาทเท่าเดิมก็จริง แต่เงินจะถูกแบ่งไปจ่ายให้กับดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น และตัดเงินต้นน้อยลงดังตารางตัวอย่างด้านล่างครับ

เมื่อดอกเบี้ยถูกปรับขึ้นแล้ว ผู้กู้ต้องเตรียมตัวอย่างไร?

คนที่มีเงินออมในธนาคาร ย่อมชอบข่าวนี้เพราะเงินที่ฝากไว้จะได้เงินเพิ่มขึ้น ดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น 1% (ร้อยละ 1) บนยอดเงินฝากหนึ่งล้านบาท จะได้รับดอกเบี้ยเพิ่ม 1 หมื่นบาทต่อปี ส่วนคนที่กำลังมีหนี้อยู่ มีหนี้สินเชื่อที่บ้านและคนที่กำลังวางแผนจะกู้สินเชื่อบ้านควรทำอย่างไร ควรรีบวางแผนการเงินโดยเร็ว เริ่มคุยกับธนาคารหรือหาข้อมูลไว้ตั้งแต่เนิ่น ๆ เพราะสินเชื่อบ้านเป็นหนี้ระยะยาว รู้ยอดผ่อนต่อเดือนก่อน และประเมินความสามารถในคืนเงินไว้ตั้งแต่แรก

ควรมองหาโปรโมชันดอกเบี้ยเงินกู้บ้านที่ต่ำไว้ก่อนถึงแม้ว่าโครงการที่จะซื้อ หรือสินเชื่อที่มีอยู่ยังไม่ครบ 3 ปีเพื่อรอทำรีไฟแนนซ์ คุณสามารถขอกู้ในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำตอนนี้ ถ้าได้รับการอนุมัติจากธนาคารตอนนี้ ยื่นสมัครสินเชื่อกับธนาคารไปก่อน และขอยืดเวลาการจดจำนองออกไปจนกระทั่งพร้อมที่จะโอนหลักประกัน หรือครบกำหนด 3 ปี (โดยปกติธนาคารจะผ่อนผันเวลาจดจำนองให้ประมาณ 3-6 เดือนหลังจากสินเชื่อได้รับการอนุมัติ) ในระหว่างนี้จะได้วางแผนในการหารายได้จากเงินฝากที่ได้ถูกปรับดอกเบี้ยสูงขึ้น (ดอกเบี้ยสูงเป็นดอกเบี้ยดี) หามาจ่ายหนี้ได้คล่องตัวแบบ “กู้ต่ำแต่ฝากสูง”

วิธีรับมือดอกเบี้ยบ้านขาขึ้น

ตอนนี้เรากำลังอยู่ในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นซึ่งในปี 2566 นี่เองดอกเบี้ยขึ้นมาแล้วกว่า 2.5% ดังนั้นแล้วเราต้องมาแก้ปัญหานี้ไปด้วยกันแล้วแหละ จะมีวิธีรับมือและแก้ไขยังไงบ้างมาครับผมจะแนะนำให้

1. เลือกดอกเบี้ยที่ต่ำ ถ้าให้ดีเป็นแบบคงที่ระยะยาว

หาวิธีควบคุมความผันผวนในอนาคต เมื่อดอกเบี้ยถูกปรับขึ้น ลดผลกระทบจากดอกเบี้ยลอยตัว (ที่อ้างอิงจาก MRR หรือ MLR) มีตัวแปรคือค่าของ MRR หรือ MLR ที่จะเปลี่ยนเมื่อดอกเบี้ยปรับขึ้น ถ้าเลือกดอกเบี้ยคงที่แบบตายตัวจะทำให้ผู้กู้กำหนดอัตราและยอดผ่อนได้แน่นอน ถึงแม้ว่าธนาคารต่าง ๆ มักจัดโปรโมชั่นดอกเบี้ยลอยตัวกันมากจนหาดอกเบี้ยคงที่ไม่ได้ แต่ยังมีธนาคารที่ให้ดอกเบี้ยคงที่ระยะยาวอยู่ บางธนาคารให้คงที่ยาวถึง 10 ปี ด้วยเงินงวดเท่ากันตลอดอายุสัญญา น่าสนใจอย่างยิ่งโดยเฉพาะในช่วงภาวะดอกเบี้ยที่กำลังจะขึ้น ทั้งนี้ผู้กู้ควรดูให้ดีว่าโปรโมชั่นดอกเบี้ยที่ได้มานั้นเป็นคงที่แบบระยะยาวที่ต่ำจริงด้วยการเปรียบเทียบกับดอกเบี้ยโปรโมชั่นลอยตัวอื่น ๆ อย่าเชื่อเพียงว่าเป็น “ดอกเบี้ยคงที่” จึงเลือกวิธีเปรียบเทียบ ดู “MRR ลบ” คืออะไร ตัวลบที่ดีควรมีตัวเลขสูง ทำให้ดอกเบี้ยรวมลดลง เช่น ธนาคารแรกให้ดอกเบี้ยคงที่ 5% เป็นเวลา 3 ปี ส่วนธนาคารที่สองให้ดอกเบี้ยลอยตัว 3 ปี อันไหนถูกกว่ากัน 

หาดอกเบี้ยเปรียบเทียบ ธนาคารที่สองที่ให้โปรโมชั่นดอกเบี้ยลอยตัว ถามธนาคารว่า “เอ็มอาร์อาร์ ลบ เท่าไร” ธนาคารตอบว่า “ลบสอง” ถามธนาคารว่า เอ็มอาร์อาร์ คือเท่าไร (ขอดู MRR หรือ MLR ของเขาอยู่ที่เท่าไร 

เพราะแต่ละที่จะคิดไม่เท่ากัน ค่าต่างห่างตั้งแต่ 7.12% ถึง 9.05%) ในกรณีนี้ธนาคารบอกว่าเท่ากับ 7.125% นำมาลบกัน 7.125 % - 2% เท่ากับ 5.125% 

เปรียบเทียบดูกับดอกเบี้ยคงที่ที่ 5% เห็นได้ว่าดอกเบี้ยลอยตัวสูงกว่าดอกเบี้ยคงที่ ดังนั้นเลือกดอกเบี่้ยคงที่ น่าสนใจกว่า หากมีอีกตัวเลือกหนึ่งที่ ดอกเบี้ย MRR-2% มีค่าเท่ากับ 5.125% และ ดอกเบี้ยคงที่อยู่ที่ 5.5% ตลอด 3 ปี ดอกเบี้ยลอยตัว 3 ปีที่ 5.125% ย่อมน่าสนใจกว่า 

เลือกดอกเบี้ยประเภทคงที่ระยะยาวบางครั้งจะมีข้อบังคับไม่ให้คืนเกินหรือมีข้อจำกัดในเรื่องการปิดบัญชีก่อนกำหนด ควรทำความเข้าใจหมายเหตุต่างๆ ให้ชัดเจนก่อนตัดสินใจ

2.รีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่น

หลังจากที่ได้รู้กันไปแล้วว่าดอกเบี้ยบ้านใน 3 ปีแรกธนาคารจะกำหนดให้เป็นดอกเบี้ยแบบคงที่ แต่พอเข้าปีที่ 4 อย่างที่ได้บอกไปก่อนหน้าครับว่าดอกเบี้ยจะกลายเป็นแบบลอยตัวในทันที ซึ่งการรีไฟแนนซ์บ้านทุก ๆ 3 ปี จะเข้ามาช่วยทำให้ดอกเบี้ยของเรากลับไปเป็นแบบคงที่เหมือน 3 ปีแรกนั่นเอง แต่ ๆๆๆ ก็ต้องระวังให้ดีครับว่าธนาคารที่เรากู้เขากำหนดระยะเวลาเท่าไหร่ว่าห้ามรีไฟแนนซ์บ้าน บางธนาคารอาจกำหนดไว้ว่า 5 ปี แบบนี้ต้องระวังครับเพราะถ้ารีไฟแนนซ์ก่อนก็จะต้องเสียค่าปรับ 

3. โปะหนี้ด้วยเงินก้อน

สำหรับผู้กู้ที่พอจะมีเงินก้อนเก็บไว้และไม่มีหนี้อื่นที่ต้องรีบใช้เงินนี้ไปปิด เงินก้อนที่ฝากกับธนาคารแล้วได้ดอกเบี้ยไม่มากนัก ให้พิจารณานำเงินก้อนนั้นมาโปะหนี้แทน หรือ ทยอยโปะเพื่อลดหนี้เมื่อดอกเบี้ยถูกปรับขึ้น จะทำให้คุณได้ประโยชน์มากกว่า การลดหนี้ด้วยการชำระเกินเป็นวิธีที่มีประสิทธิภาพมากที่สุด ในกรณีที่เงินก้อนนี้เป็นเงินฉุกเฉิน ยังไม่มีความจำเป็นต้องใช้วันนี้ แต่อาจต้องใช้วันหน้า ผู้กู้สามารถมองหาสินเชื่อประเภทที่มีบัญชีหักกลบลบหนี้ได้ (Offset account) คือสามารถนำเงินมาโปะเพื่อลดหนี้เงินกู้บ้าน แต่เงินนี้จะถูกเก็บไว้ในบัญชีสำรองที่ให้ถอนออกมาได้เมื่อมีความจำเป็น วางแผนการเงินล่วงหน้าทำให้คุณบริหารการเงินได้อย่างมีประสิทธภาพ เมื่อเราเห็นสัญญาณการขึ้นของดอกเบี้ยแล้ว ลงมือจัดการกับมันเสีย เพราะทุกๆ 1% ของดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น ของเงิน 2 ล้านบาท หมายถึงยอดผ่อนที่เพิ่มขึ้นอีก 1,300 บาทต่อเดือน เมื่อรวมแล้วคือ 15,600 บาทต่อปี

สรุป

การเลือกโปรโมชั่นดอกเบี้ยให้เหมาะกับคุณบางครั้งเป็นเรื่องยุ่งยากและต้องใช้เวลามาก ลองหาตัวช่วยในการเปรียบเทียบดูหรือสอบถามผู้เชี่ยวชาญเรื่องสินเชื่อบ้านได้ที่ เว็ปไซด์รีฟินน์ดอทคอม www.refinn.com/รีไฟแนนซ์บ้าน