MRR คือ? จะกู้บ้านต้องรู้จักดอกเบี้ยนี้ก่อน

ความฝันของใครหลายๆ คนคือการมีบ้านเป็นของตนเอง แต่เมื่อเริ่มวางแผนสร้างบ้านหรือแม้แต่ซื้อบ้านก็ต้องเผชิญหน้ากับความปวดหัวกับเรื่องต่างๆ โดยเฉพาะเรื่องของดอกเบี้ย เนื่องจากดอกเบี้ยบ้านมักจะอยู่ในลักษณะของ MRR - … % ด้วยเหตุนี้ ก่อนตัดสินใจยื่นขอสินเชื่อบ้านหรือแม้แต่รีไฟแนนซ์บ้าน เราอยากพาทุกคนมาดูกันว่า MRR คืออะไร เพื่อให้เราสามารถวางแผนการเงินได้อย่างถูกต้อง รัดกุม และช่วยป้องกันปัญหาทางการเงินที่จะตามมาทีหลังได้เป็นอย่างดี

MRR (Minimum Retail Rate) คืออะไร? ทำไมต้องรู้จัก

ก่อนที่เราจะตัดสินใจซื้อบ้านด้วยการขอสินเชื่อกับทางสถาบันการเงินเพื่อซื้อบ้าน หรือแม้แต่ใช้บริการสินเชื่อบ้านแลกเงิน เราต้องทำความรู้จักกับดอกเบี้ยบ้านกันก่อน สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เราพูดถึงกันในวันนี้ รวมไปถึงสินเชื่อส่วนบุคคล จะมีอัตราดอกเบี้ยให้เราเลือกอยู่ 2 แบบประกอบไปด้วย

1. อัตราดอกเบี้ยคงที่ เป็นอัตราดอกเบี้ยที่ทางสถาบันการเงินกำหนดไว้โดยเฉพาะ ดังนั้น จะไม่มีการปรับขึ้นลงหรือการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นในช่วงระหว่างผ่อนชำระสินเชื่อ หรือในบางกรณีอาจไม่มีการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยตลอดอายุสัญญาของสินเชื่อเลย 
2. อัตราดอกเบี้ยลอยตัว คืออัตราดอกเบี้ยที่ปรับเปลี่ยนตามอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงของสถาบันการเงินในช่วงเวลานั้น ด้วยเหตุนี้ อัตราดอกเบี้ยลอยตัวจึงสามารถปรับตัวขึ้นลงได้ แล้วแต่สถานการณ์ของเศรษฐกิจในช่วงเวลานั้น โดยสถาบันการเงินแต่ละแห่งจะมีการประกาศอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวออกมาเป็นระยะให้ลูกหนี้ได้ทราบ 

แต่ปัญหาก็คือ อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวนั้นดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นลงได้ มันจึงยากแก่การวางแผนหรือการคาดเดาว่าดอกเบี้ยบ้านของเราจะอยู่ที่เท่าไหร่ในแต่ละช่วงเวลา นี่จึงเป็นเหตุผลที่ทำให้มีสิ่งที่เรียกว่า ค่า MRR คือ Minimum Retail Rate หรือชื่อภาษาไทยที่เรียกว่าอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง เป็นอัตราดอกเบี้ยที่อ้างอิงลงในสัญญาทางการเงินที่ใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว เมื่ออัตราดอกเบี้ยมีการเปลี่ยนแปลงก็จะส่งผลกระทบต่อลูกหนี้อย่างเรา เช่น 

• MRR ปรับเพิ่มขึ้น ลูกหนี้จะต้องเสียดอกเบี้ยมากขึ้นกว่าเดิม ถึงแม้ว่าการผ่อนชำระในแต่ละเดือนจะไม่ได้มีจำนวนเงินที่เพิ่มขึ้นก็ตาม แต่สัดส่วนของดอกเบี้ยจะเพิ่มมากขึ้น ทำให้การผ่อนชำระหนี้ในส่วนของเงินต้นลดน้อยลงไป
• MRR ปรับลดลง การผ่อนชำระในแต่ละเดือนของเราจะยังคงเท่าเดิม แต่ลูกหนี้จะเสียดอกเบี้ยบ้านน้อยลง เนื่องจากสัดส่วนของดอกเบี้ยน้อยลงกว่าเดิมทำให้เราชำระเงินต้นในจำนวนที่มากขึ้น ช่วยให้ลูกหนี้ผ่อนบ้านหมดได้ไวมากขึ้นไปด้วย อย่างเช่น MRR 2.75 คือดอกเบี้ยลอยตัวที่ปรับลดลงจากเดิม MRR 6.5 เป็นต้น 

นอกจาก MRR มีอัตราดอกเบี้ยลอยตัวชนิดอื่นอีกมั้ย?

ความจริงแล้วการขอสินเชื่อบ้านไม่ว่าจะเป็นบ้านมือหนึ่งหรือสินเชื่อบ้านมือสอง ก็มีดอกเบี้ยอยู่ทั้งหมด 3 ตัวที่เราต้องทำความรู้จัก ประกอบไปด้วย MRR และยังมี

MLR (Minimum Loan Rate)

MLR คืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำที่ทางสถาบันการเงินจะเรียกเก็บกับกลุ่มลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี ส่วนใหญ่แล้วจะเป็นสินเชื่อระยะยาว แต่มีกำหนดระยะเวลาในการผ่อนชำระที่แน่นอน ดังนั้น ส่วนใหญ่จึงเป็นลูกค้าที่ไม่ใช่บุคคลธรรมดา แต่เป็นกลุ่มธุรกิจ เจ้าของกิจการ หรือเจ้าของ SME สินเชื่อที่ขอจะเป็นพวกสินเชื่อธุรกิจ ตัวอย่างเช่น 

• หากมีการกู้สินเชื่อเป็นจำนวนเงิน 2 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย MLR อยู่ที่ -3.25% ต่อปี มีการกำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่ใน 3 ปีแรก ปัจจุบันในปีที่ 4 ดอกเบี้ย MLR อยู่ที่ 6.75% ดังนั้น ในปีที่ 4 ดอกเบี้ยที่ลูกหนี้ต้องจ่ายจะอยู่ที่ 3.5% ต่อปีนั่นเอง 

MOR (Minimum Overdraft Rate)

MOR เป็นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำที่ทางสถาบันการเงินจะเรียกเก็บกับกลุ่มลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีในกรณีเบิกเงินเกิน OD หรือการเบิกเงินเกินบัญชี โดยสถาบันการเงินจะค่อนข้างเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อประเภทนี้ มีการตรวจสอบทั้งคุณสมบัติของผู้ขอสินเชื่อ ประวัติทางการเงินที่ผ่านมา รวมไปถึงหลักทรัพย์ที่ใช้ในการค้ำประกันอย่างละเอียด ผู้ที่ขอสินเชื่อเหล่านี้ส่วนใหญ่มักจะเป็นเจ้าของกิจการหรือเจ้าของธุรกิจมากกว่าจะเป็นบุคคลธรรมดา แต่ในกรณีที่มีคุณสมบัติผ่าน ประวัติทางการเงินดี มีหลักทรัพย์ในการค้ำประกัน สถาบันการเงินก็อาจพิจารณาให้สินเชื่อประเภทนี้แก่บุคคลธรรมดาได้เช่นเดียวกัน  

แล้วอัตราดอกเบี้ยคงที่ล่ะ เป็นอย่างไร?

หากคุณรู้รู้สึกปวดหัวกับ MRR ไม่อยากจะยุ่งกับอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวสักเท่าไร เราก็มีทางเลือกให้คุณอีกหนึ่งทาง นั่นก็คืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้คงที่นั่นเอง  อย่างที่เรากล่าวไปข้างต้นว่าดอกเบี้ยแบบคงทีไม่มีการเปลี่ยนแปลงจำนวนในระยะเวลาใดระยะเวลาหนึ่งหรือตลอดอายุสัญญา ดังนั้น ไม่ว่าเศรษฐกิจโลกจะผันผวนแค่ไหนดอกเบี้ยของคุณก็จะไม่ได้รับผลกระทบจากสภาวะเหล่านั้นอย่างแน่นอน ดอกเบี้ยคงที่นั้นสามารถแบ่งออกได้เป็นทั้งหมด 3 ประเภทประกอบไปด้วย 

• ดอกเบี้ยคงที่ตลอดอายุสัญญา เป็นการขอสินเชื่อโดยมีดอกเบี้ยที่กำหนดอย่างเฉพาะเจาะจงไปตลอดอายุสัญญา อย่างเช่น หากคุณทำสัญญารีไฟแนนซ์คอนโด มีอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 3.5% ต่อปี การผ่อนชำระในแต่ละงวด ตั้งแต่งวดแรกไปจนถึงงวดสุดท้าย อัตราดอกเบี้ยจะอยู่ที่ 3.5% ต่อปีโดยไม่มีการเปลี่ยนแปลง ในแต่ละเดือนเราจะจ่ายค่าดอกเบี้ยในราคาที่เท่ากัน 
• ดอกเบี้ยคงที่ในช่วงต้น เป็นการขอสินเชื่อโดยมีอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ในระยะแรกประมาณ 1 ถึง 5 ปี หลังเข้าสู่ปีที่ 6 ธนาคารจะมีการปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยเป็นแบบลอยตัว โดยอัตราสูงต่ำของดอกเบี้ยก็จะขึ้นอยู่กับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจว่าเป็นอย่างไร 
• ดอกเบี้ยคงที่แบบขั้นบันไดในช่วงต้น เป็นอัตราดอกเบี้ยที่จะมีการปรับตัวเป็นขั้นบันไดในระยะเวลาขั้นต่ำ 5 ปี อย่างเช่นปีที่ 1 ถึงปีที่ 3 ดอกเบี้ยอยู่ที่ 3% ต่อปี ปีที่ 4 ถึงปีที่ 5 ดอกเบี้ย 3.5% ต่อปี และในปีที่ 6 เป็นต้นไปจะมีการปรับอัตราดอกเบี้ยเป็นแบบลอยตัว โดยอัตราสูงต่ำของดอกเบี้ยขึ้นอยู่กับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจว่าจะมีการปรับตัวขึ้นลงอย่างไร 

MRR สำคัญกับการขอสินเชื่อบ้านอย่างไร

เหตุผลที่เราต้องรู้ก่อนว่า MRR คืออะไร นั่นก็เป็นเพราะว่าเมื่อเราต้องการขอสินเชื่อ เราต้องตรวจสอบก่อนว่าอัตราดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารนั้นอยู่ที่เท่าไร เพื่อที่เรานั้นจะได้เลือกสินเชื่อที่ตอบโจทย์กับสุขภาพทางการเงินของเราได้มากที่สุด และยังช่วยเพิ่มความคุ้มค่าในการขอสินเชื่อให้กับเรามากขึ้นกว่าเดิมอีกด้วย ที่สำคัญ อัตราดอกเบี้ย MRR คืออัตราดอกเบี้ยที่บุคคลธรรมดามีโอกาสขอผ่านได้ง่ายกว่าดอกเบี้ยในลักษณะอื่น โดยเฉพาะคนที่ต้องการจะซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ไม่ได้ใช้ในการทำธุรกิจหรือการเปิดกิจการ นอกจากนี้ยังสามารถปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยให้มีความเหมาะสมกับลูกหนี้แต่ละคนได้ง่ายกว่าอีกด้วย 

แต่ที่ต้องระมัดระวังและวางแผนทางการเงินให้ดีก็คือ MRR จัดว่าเป็นดอกเบี้ยที่ค่อนข้างมีความผันผวนและก่อให้เกิดความเสี่ยงที่สูงกว่าดอกเบี้ยประเภทอื่น หากสถานการณ์เศรษฐกิจในช่วงเวลานั้นทำให้ดอกเบี้ยมีการปรับตัวพุ่งขึ้นสูง ในแต่ละเดือนคุณอาจผ่อนชำระยอดเท่าเดิม แต่สัดส่วนเงินต้นก็จะลดน้อยลงไปเพราะต้องไปจ่ายดอกเบี้ยมากขึ้น การปิดหนี้ก็จะกลายเป็นเรื่องที่ยากมากขึ้นกว่าเดิมด้วยเช่นกัน ตัวอย่างเช่น

• หาก MRR อยู่ที่ 7% ต่อปี เราก็ต้องจ่ายดอกเบี้ยมากขึ้น แต่หาก MRR 2.00 ต่อปีคือดอกเบี้ยปรับลดลงก็ทำให้ภาระดอกเบี้ยของเราลดน้อยลงไปด้วย

อัตราดอกเบี้ย MRR ของแต่ละธนาคาร

สำหรับใครที่อยากจะขอสินเชื่อบ้านและเข้าใจแล้วว่า MRR คืออะไร เราจะพาทุกคนไปดูกันว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านหรือคอนโดมิเนียมในเดือนกรกฎาคม ปี 2566 ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกประกาศเมื่อวันที่ 5 กรกฎาคม 2566 ที่ผ่านมาของแต่ละธนาคารตอนนี้อยู่ที่เท่าไรกันบ้าง 

• ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ดอกเบี้ย MRR 6.65% 
• ธนาคารกรุงไทย ดอกเบี้ย MRR 7.32% 
• ธนาคารกรุงศรีอยุธยา ดอกเบี้ย MRR 7.15% 
• ธนาคารกรุงเทพ ดอกเบี้ย MRR 7.05% 
• ธนาคารกสิกรไทย ดอกเบี้ย MRR 7.05% 
• ธนาคารไทยพาณิชย์ ดอกเบี้ย MRR 7.05% 
• ธนาคารออมสิน ดอกเบี้ย MRR 6.745% 

วิธีการคำนวณ MRR

ตัวอย่างการคำนวณ MRR

MRR คือดอกเบี้ยลอยตัว ดังนั้น เมื่อมีการประกาศปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ย MRR เราก็ต้องทำการคำนวณว่าดอกเบี้ยบ้านของเราเดือนนี้อยู่ที่กี่เปอร์เซ็นต์ต่อปี เพื่อที่เราจะได้วางแผนทางการเงินได้อย่างรอบคอบและรัดกุมมากขึ้นกว่าเดิม ยกตัวอย่างเช่น 

• สินเชื่อบ้านวงเงิน 2,000,000 บาท 
• อัตราดอกเบี้ยปีที่ 1 ถึงปีที่ 3 เป็นอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ 3.5% ต่อปี
• ปีที่ 4 ขึ้นไป อัตราดอกเบี้ยเป็นแบบลอยตัว MRR -2.25% ต่อปี ดอกเบี้ยบ้าน MRR คือ 6.75%

คำนวณอัตราดอกเบี้ยคงที่ปีที่ 1 ถึงปีที่ 3 

ดอกเบี้ยปีละ 2,000,000 X 3.5% = 70,000 บาท 

รวมดอกเบี้ย 3 ปี 70,000 X 3 = 210,000 บาท 

คำนวณอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวในแต่ละปี 

ดอกเบี้ยปีละ 2,000,000 X (6.75% - 2.25%) = 90,000 บาท 

ซึ่งถ้าในปีต่อๆไป MRR ปรับตัวขึ้นลง เราก็จะเสียดอกเบี้ยขึ้นลงตามไปด้วย

• ในช่วง 3 ปีแรกจ่ายอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ 3.5% เป็นจำนวนเงินปีละ 70,000 บาท รวมดอกเบี้ย 3 ปีแรกเท่ากับ 210,000 บาท
•  ต่อมาในปีที่ 4 เป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว MRR -2.25% ต่อปี MRR ในช่วงเวลานั้นอยู่ที่ 6.75% ต่อปี เท่ากับดอกเบี้ย 4.5% ต่อปี ในปีที่ 4 ดอกเบี้ยจึงอยู่ที่ 90,000 บาท ซึ่งจำนวนดอกเบี้ยจะไม่ได้เท่ากันในจำนวนนี้ตลอดทั้งปีแต่อย่างใด เพราะในแต่ละเดือนของช่วงปีก็อาจจะมีการปรับเพิ่มลดอัตราดอกเบี้ย MRR ได้ หากอยากทราบดอกเบี้ยในเดือนนั้น ให้นำเอายอดดอกเบี้ยรายปีมาหาร 12 เท่ากับ 90,000/12 = 7,500 บาทต่อเดือน

อยากขอสินเชื่อบ้าน ต้องทำอย่างไร

หากคุณทำความเข้าใจแล้วว่า MRR คืออะไรและพร้อมแล้วสำหรับการขอสินเชื่อบ้านหรือแม้แต่การรีไฟแนนซ์  ต่อไปก็จะเข้าสู่ขั้นตอนการขอสินเชื่อ ซึ่งโดยปกติแล้วก็จะประกอบไปด้วยขั้นตอนดังนี้ 

1. การเตรียมเอกสาร สถาบันการเงินจะมีการขอเอกสารและข้อมูลเพื่อตรวจสอบเราว่าเราเป็นใคร รายได้เท่าไหร่ ทำอาชีพอะไร ความสามารถในการกู้มีแค่ไหน มูลค่าบ้านเท่าไหร่ บ้านอยู่ที่ไหน เอกสารหลักๆที่ต้องเตรียมจะประกอบไปด้วย
2. สำเนาบัตรประชาชน 
3. สำเนาทะเบียนบ้าน 
4. บัญชีเงินฝากย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือน 
5. สลิปเงินเดือน หรือหนังสือรับรองเงินเดือน 
6. ศึกษาข้อมูลของธนาคาร แต่ละธนาคารในแต่ละช่วงเวลาก็จะมีโปรโมชั่นสินเชื่อที่ช่วยเพิ่มความคุ้มค่าในการซื้อบ้านให้กับลูกค้า ไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง ระยะเวลาการผ่อนชำระที่ยาวนานมากขึ้นกว่าเดิม โดยเรานั้นต้องเลือกแบบที่สามารถตอบโจทย์ความต้องการและสุขภาพทางการเงินของเรา 
7. ยื่นเอกสารและรอฟังผล นำเอาเอกสารที่เราเตรียมในขั้นตอนแรกเดินทางไปยังธนาคารแล้วยื่นเอกสารขอสินเชื่อตามที่เราเลือกเอาไว้ จากนั้นธนาคารก็จะเข้าสู่ขั้นตอนการพิจารณาว่าจะปล่อยสินเชื่อให้เราหรือไม่ จะปล่อยเป็นวงเงินเท่าไหร่ 
8. ตรวจรับโอนบ้านและจดจำนอง หลังจากที่เราได้รับการอนุมัติวงเงินกู้เป็นที่เรียบร้อยแล้ว เราจะต้องเข้าไปตรวจบ้านพร้อมกับผู้ขายว่าอยู่ในสภาพพร้อมโอนหรือไม่ จากนั้นก็นัดผู้ขายและธนาคารไปทำเรื่องเพื่อซื้อขายและจดจำนองกับสำนักงานที่ดิน จากนั้นธนาคารก็จะมอบเช็คให้กับผู้ขาย ผู้ขายทำการโอนกรรมสิทธิ์บ้านโดยจดจำนองว่าธนาคารมีการชำระเงินและเรามีสถานะเป็นลูกหนี้ที่ต้องชำระเงินตามที่ระบุเอาไว้ในสัญญา ธนาคารจะเป็นผู้เก็บโฉนดฉบับจริงจนกว่าเราจะผ่อนหมด จากนั้นเราก็มาขอโฉนดสัญญาคืนในภายหลัง 

แต่คุณไม่จำเป็นต้องยุ่งยากแต่อย่างใด โดยเฉพาะขั้นตอนการศึกษาข้อมูลของธนาคารหากคุณใช้บริการของ Refinn เพียงแค่เข้าไปหน้าเว็บไซต์ของ Refinn เลือกประเภทสินเชื่อที่คุณต้องการ จากนั้นระบุรายละเอียดอย่างเช่นวงเงินที่ต้องการกู้ รายได้รวมต่อเดือน อายุ อาชีพ ประเทศที่อยู่อาศัย จังหวัดของบ้าน ระยะเวลาในการผ่อนชำระ สถานะที่อยู่อาศัย กดค้นหาโปรโมชั่น เพียงเท่านี้เราก็จะได้ข้อมูลโปรโมชั่นให้เราสามารถเปรียบเทียบได้ง่ายๆ แล้ว

หากสนใจสินเชื่อตัวไหนแล้วอยากได้ข้อมูลเพิ่มเติมก็กดเข้าไปที่ดูรายละเอียด หากคุณสนใจเพียงแค่กดสมัครฟรี สมัครใช้งาน เพียงเท่านี้คุณก็สามารถขอสินเชื่อได้ง่าย ๆ ไม่ต้องวุ่นวายกับขั้นตอนที่เจอเมื่อสมัครสินเชื่อด้วยตนเองอีกต่อไป ไม่เพียงเท่านั้นทาง Refinn ยังมีบริการพิเศษอย่าง Refinn Premium ที่มอบบริการพิเศษด้วยการมีที่ปรึกษาคอยให้คำปรึกษาคุณอย่างใกล้ชิด มีสรุปรายงานเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยอย่างละเอียด พร้อมคำแนะนำ ช่วยในการวางแผน และการตัดสินใจให้กับคุณอีกด้วย 

สรุปเรื่อง MRR

สรุปแล้ว MRR คือ Minimum Retail Rate หรืออัตราดอกเบี้ยอ้างอิงที่ทางธนาคารจะใช้อ้างอิงในการคำนวณสินเชื่อบ้านให้กับลูกค้ารายย่อยชั้นดี ลักษณะของดอกเบี้ย MRR ที่ทางธนาคารระบุในสัญญาจะเป็นตัวเลขลบ อย่างเช่น MRR -3.5% ในแต่ละช่วงเวลาจะมีการประกาศดอกเบี้ย MRR ออกมาให้เราได้รับทราบเพื่อที่จะได้คำนวณดอกเบี้ยในแต่ละเดือนของตนเองได้อย่างถูกต้อง ซึ่งจะมีการเปลี่ยนแปลงไปแล้วแต่สถานการณ์ทางเศรษฐกิจหรือภาวะตลาดการเงิน ด้วยเหตุนี้ จึงเป็นดอกเบี้ยที่สามารถปรับเพิ่มลดได้ตลอดเวลา 

หากมีข้อสงสัย สามารถติดต่อได้ที่ เพจ Facebook : Refinn หรือ Line id : @Refinn