อัปเดตมาตรการ LTV ล่าสุดปี 2567 เรื่องสำคัญที่คนอยากมีบ้านต้องรู้!

คนอยากมีบ้านต้องรู้ อัพเดทมาตรการ LTV และมาตรการต่าง ๆ เกี่ยวกับบ้านล่าสุดว่ามีอะไรบ้างที่ต้องรู้ เพื่อจะได้เตรียมความพร้อมได้อย่างถูกต้อง เพื่อให้การมีบ้านง่ายและเป็นไปได้มากกว่าที่คิด เดี๋ยวบทความนี้ผมจะมาอธิบายถึง LTV ทั้งหมด ของทั้ง ผู้กู้เดี่ยว และ ผู้กู้ร่วม มาอ่านไปพร้อม ๆ กันเลยครับ

มาตรการ LTV คืออะไร

มาตรการ LTV (Loan-to-Value) คือ อัตราส่วนสินเชื่อที่ธนาคารสามารถปล่อยสินเชื่อได้ต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ เพดานอัตราสินเชื่อที่ทางธนาคารจะปล่อยสินเชื่อได้ เป็นมาตรการที่ช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยมีเป้าหมายเพื่อให้ประชาชนสามารถเข้าถึงสินเชื่อบ้านในราคาที่เหมาะสม โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการกู้บ้านหลังแรกสำหรับอยู่อาศัยสามารถกู้ได้เต็มจำนวน ส่วนบ้านหลังที่ 2-3 ผู้กู้จะต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10-30% เพื่อลดภาระหนี้สินของผู้กู้ในอนาคต

ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านหลังแรก มาทำความเข้าใจมาตรการ LTV ฉบับอัพเดตปี 2567 กันก่อนเลยครับ

รายละเอียดของมาตรการ LTV อัปเดตล่าสุด 2567

นอกจากมาตรการ LTV จะช่วยให้ผู้กู้เป็นเจ้าของบ้านหลังแรกได้ง่ายขึ้นแล้ว ยังส่งผลให้ราคาบ้านปรับลดลง ช่วยให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านซื้อได้ในราคาที่เหมาะสม โดยมาตรการ LTV ปี 2567 จากรัฐมีอยู่ 4 มาตรการหลัก ๆ ด้วยกันดังนี้ครับ

1. มาตรการกู้เพิ่มได้ 10%
2. มาตรการ LTV ใหม่ช่วยให้ผู้กู้ซื้อบ้านหลังแรกที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท สามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าบ้าน จากที่กู้ได้ 100% อยู่แล้ว เพื่อใช้ในการตกแต่ง ต่อเติม ซ่อมแซ่ม ซึ่งปกติการกู้ยืมสินเชื่อในส่วนนี้จะมีอัตราดอกเบี้ยที่สูง ในส่วนของบ้านที่มีราคาเกิน  10 ล้านขึ้นไป มีการปรับลดจำนวนเงินดาวน์จาก 20% เป็น 10% ราคาบ้านอีกด้วยครับ
3. มาตรการลดค่าโอน-จำนอง
4. ในกรณีซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญาโดยลดค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 1% ของราคาประเมินหรือราคาขาย และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1% เหลือ 0.01% จากยอดเงินกู้
5. ปรับเกณฑ์มาตรการ LTV เอื้อผู้ที่ซื้อบ้านแบบกู้ร่วม
6. เพื่อป้องกันการเกิดหนี้เสีย ทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จึงได้ออกมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยทาง ธปท.ได้พิจารณาผ่อนปรนการนับสัญญากรณีกู้ร่วม 
7. มาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ที่ปลูกสร้างบ้านเอง
8. มาตรการนี้ได้กำหนดให้บุคคลธรรมดาสามารถหักลดหย่อนค่าจ้างก่อสร้างบ้านให้แก่ผู้รับจ้าง โดยสามารถหักลดหย่อนภาษีได้ 10,000 บาทต่อทุกจำนวนค่าก่อสร้าง 1 ล้านบาท ตามจำนวนที่จ่ายจริง และรวมกันแล้วไม่เกิน 100,000 บาท

การผ่อนปรนมาตรการ LTV สำหรับผู้กู้ร่วม

การผ่อนปรนมาตรการ LTV จากแต่เดิมที่การกู้ร่วมเพื่อชื้อที่อยู่อาศัยจะถือเป็นการกู้ของทุกคน ได้ปรับมาเป็นมาตรการผ่อนปรนโดยถ้าผู้กู้ไม่มีชื่อเป็นกรรมสิทธิ์ จะผ่อนปรนเสมือนยังไม่เป็นผู้กู้ในครั้งนั้น

หลักการนับสัญญาสำหรับการกู้ร่วมให้นับสัญญาตามผู้กู้ที่มีกรรมสิทธิ์บนที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลัก

กรณีที่ 1 

ในกรณีที่ผู้กู้ A มาขอกู้ร่วมกับ B  โดย A มีสัญญาสินเชื้อเพื่อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว 1 สัญญา แต่ B ยังไม่เคยกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมาก่อน ซึ่งในกรณีที่ทั้ง A และ B มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยที่ใช้กู้ร่วม ให้นับว่าเป็นสัญญาที่ 2 ของ A โดยมี LTV 80% หรือ 90% แต่ในทางกลับกันหากกรรมสิทธิ์เป็นของ B จะถือว่าสัญญาการกู้ร่วมในครั้งนี้ เป็นสัญญาแรกของ B และไม่นับเป็นสัญญาที่ 2 ของ A

กรณีที่ 2

ผู้กู้ A และ B กู้ร่วมมาก่อน และในครั้งนี้ B มาขอกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ในกรณีนี้ ในการกู้ร่วมครั้งแรก หาก A มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยแต่เพียงผู้เดียว จะนับสัญญาที่กู้ร่วมเป็นสัญญาแรกของ A โดยไม่นับเป็นสัญญาแรกของ B ดังนั้น ในการกู้เดี่ยวของ B ในครั้งนี้ จะนับเป็นสัญญาแรกของ B แต่หากในการกู้ร่วมครั้งแรก B มีกรรมสิทธิ์ร่วมในที่อยู่อาศัยดังกล่าวด้วย ก็จะนับสัญญาการกู้เดี่ยวของ B ในครั้งนี้ เป็นสัญญาที่ 2

สูตรการคำนวณ LTV แบบเข้าใจง่าย

LTV (Loan-to-Value) เป็นอัตราส่วนที่ใช้ในการประเมินความเสี่ยงในการให้สินเชื่อของธนาคาร โดยใช้มูลค่าสินเชื่อที่ผู้กู้ต้องการเปรียบเทียบกับมูลค่าหลักประกัน ซึ่งโดยทั่วไปคือมูลค่าของทรัพย์สินที่นำมากู้ 

สูตรการคำนวณ LTV คือ

LTV = ( ยอดสินเชื่อ มูลค่าหลักประกัน ) × 100 LTV=( มูลค่าหลักประกัน ยอดสินเชื่อ)×100 

เพื่อให้เข้าใจง่ายขึ้น มาดูตัวอย่างการคำนวณ LTV กันครับ 

ตัวอย่าง: สมมติว่าผู้กู้ต้องการกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน โดยมีรายละเอียดดังนี้

- ยอดสินเชื่อที่ต้องการกู้: 3,000,000 บาท 

- มูลค่าของบ้าน (หลักประกัน): 4,000,000 บาท

การคำนวณ LTV จะเป็นดังนี้

LTV = ( 3 , 000 , 000/ 4 , 000 , 000 ) × 100

LTV=( 4,000,000 3,000,000 ​ )×100 LTV = 0.75 × 100 

LTV=0.75×100 LTV = 75 % 

LTV=75% 

ดังนั้น LTV สำหรับการกู้ครั้งนี้จะเท่ากับ 75%

หาก LTV ต่ำกว่า 80% ธนาคารมักจะพิจารณาว่าความเสี่ยงต่ำ ผู้กู้มีโอกาสได้รับการอนุมัติสินเชื่อสูง

หาก LTV สูงมากกว่า 80% ธนาคารมักจะพิจารณาว่าความเสี่ยงสูง ผู้กู้อาจต้องเตรียมเงินดาวน์มากขึ้นหรืออาจได้รับการอนุมัติสินเชื่อตามเงื่อนไขที่เข้มงวดขึ้น

ความสำคัญของการศึกษาข้อมูลมาตรการ LTV

การทำความเข้าใจในมาตรการ LTV ช่วยให้ผู้กู้สามารถเตรียมตัวและวางแผนการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพ นอกจากนี้ยังมีผลต่อการตัดสินใจในการเลือกสินเชื่อและการบริหารจัดการภาระหนี้สินให้เหมาะสม อีกทั้งการปรับเปลี่ยนมาตรการ LTV ส่งผลกระทบทั้งผู้ซื้อและผู้ขายบ้าน ก่อนอื่นมาดูความแตกต่างในมุมของผู้ซื้อและผู้ขายกันครับ

ผู้ซื้อ

กลุ่มที่ 1: ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และเป็นการซื้อบ้านหลังแรก กลุ่มนี้สามารถกู้ได้เต็มจำนวน 100% ของราคาบ้าน และยังสามารถกู้เพิ่มเติมอีก 10% ของราคาบ้านสำหรับการตกแต่งบ้าน ดังนั้น กลุ่มนี้จะไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV ในปัจจุบัน

กลุ่มที่ 2 : ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท แต่เป็นบ้านหลังที่สองหรือมากกว่า กลุ่มนี้จะได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV เนื่องจากธนาคารจะปล่อยกู้เพียง 70 - 90% ของราคาบ้าน และไม่สามารถกู้เพิ่มเติมเพื่อการตกแต่งบ้าน ผู้ที่อยู่ในกลุ่มนี้จะต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 10 - 30% ของราคาบ้าน หากไม่มีการวางแผนการเงินล่วงหน้า อาจทำให้การซื้อบ้านเป็นเรื่องยากขึ้น

ผู้ขาย

ในมุมมองของผู้ขาย มาตรการ LTV ส่งผลให้ยอดขายบ้านในกลุ่มราคาบ้านมากกว่า 10 ล้านบาทเติบโตน้อยลง เนื่องจากผู้ซื้อบางกลุ่มไม่สามารถกู้ได้เต็มจำนวนและไม่ได้เตรียมเงินดาวน์ไว้

สรุป มาตรการ LTV

นอกจากทำความเข้าใจมาตรการ LTV แล้ว ผู้กู้ต้องพิจารณาและเข้าใจเงื่อนไขอัตราดอกเบี้ย ค่างวดที่ต้องจ่ายรายเดือน เตรียมเงินสำหรับค่าใช้จ่ายที่จะตามมาในภายหลังอย่างค่าตกแต่ง ต่อเติม ค่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าส่วนกลาง หากผู้กู้ไม่วางแผน หรือเตรียมเงินไว้ล่วงหน้า อาจจะส่งผลให้เกิดปัญหาการเงินตามมา

สำหรับใครที่กำลังตัดสินใจกู้ซื้อบ้านมือสอง มองหาสินเชื่อบ้านที่ใช่ สามารถติดต่อทีมงาน Refinn ให้ช่วยดูแล แนะนำเปรียบเทียบโปรโมชันดี ๆ จากธนาคารชั้นนำได้เลยครับ