แชร์ เทคนิคการเลือกซื้อบ้านพร้อมการขอสินเชื่อบ้าน ปี 2566 

ตั้งแต่ช่วงปีที่แล้วเราจะเห็นว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ทั้งบ้าน ทาวน์โฮม คอนโดต่างๆ ต่างพากันลดราคาลงมาแบบที่ว่าคนที่ซื้อไปก่อนหน้าต้องมีอิจฉาแน่ๆ และยิ่งตอนนี้ทางรัฐบาลมีการออกนโยบายสนับสนุนอย่างการลดค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% เรียกได้ว่านี้ก็อาจจะเป็นช่วงจังหวะที่ดีเลยครับที่เราจะทำการซื้อบ้านในปี 2566 นี้

แต่หลายคนก็มีความกังวลว่าการซื้อบ้านจะยุ่งยากไหม เราจะขอสินเชื่อบ้าน กู้บ้านผ่านหรือเปล่า วันนี้ Refinn บริษัทให้บริการเปรียบเทียบโปรโมชั่น รีไฟแนนซ์ เลยจะมาแนะนำว่าในปี 2566 ถ้าจะซื้อบ้านเราต้องเตรียมตัวกันอย่างไรบ้างเพื่อให้ได้บ้านที่ถูกใจ ขอสินเชื่อบ้านก็ราบรื่นกันครับ

ตั้งแต่เรื่องของการเช็คความพร้อมของเรา การเลือกบ้าน ไปจนถึงการขอสินเชื่อบ้านกันเลยครับ

5 ขั้นตอนซื้อบ้าน ปี 2566

สำหรับคนที่พึ่งเคยซื้อบ้านหลังแรก ผมได้ลองแบบขั้นตอนที่จะช่วยตั้งแต่การเช็คความพร้อม การเลือกบ้าน ไปจนถึงการกู้ซื้อบ้านออกมาให้เป็น 5 ข้อดังนี้ครับ

1. เช็คสุขภาพทางการเงินของเราก่อน

ที่อยู่อาศัยอย่างบ้าน คอนโดจัดว่าเป็นสินทรัพย์ที่มีราคาสูง แล้วเวลาที่เราจะกู้บ้านถ้าลองนำมาเทียบกับเงินเดือนแล้วนี้ก็เรียกได้ว่าจะมากกว่าเงินเดือนหลายเท่านัก

ดังนั้นหากเราต้องการขอสินเชื่อบ้านจากธนาคารก็จะมีการเช็คสุขภาพทางการเงินเราเป็นพิเศษมากกว่าสินเชื่ออื่น ซึ่งโดยปกติแล้วเขาก็จะเช็คอยู่ประมาณ 3 อย่างคือ

1.1 ติดเครดิตบูโรไหม 

คำนี้เราคงได้ยินจนคุ้นชินแล้วแต่ขออธิบายย้ำอีกสักทีว่า การที่เราจะติดเครดิตบูโรคือเราต้องมีการค้างชำระสินเชื่อในระบบเกิน 90 วัน ความน่ากลัวคือ หลังจากที่เราติดเครดิตบูโรแล้วแทบจะ 100% เราก็จะไม่สามารถขอสินเชื่อในระบบได้ เช่น การขอสินเชื่อจากธนาคาร หรือสถาบันการเงินที่ถูกกฏหมาย และแน่นอนว่าการที่เราจะขอสินเชื่อบ้านก็จะเป็นไปไม่ได้แน่นอนครับ

1.2 มีประวัติค้างชำระสินเชื่อในระบบ

ประวัติค้างชำระในที่นี้คือรวมทุกสินเชื่อที่เรามีเลยนะครับ ไม่ใช่ว่าเราไม่เคยมีบ้านมาก่อนจะหมายถึงว่าเราไม่เคยค้างชำระค่าบ้านต้องกู้ได้แน่นอน แต่ในความเป็นจริง ธนาคาร ดูการค้างชำระของทุกสินเชื่อในระบ เช่น บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อรถ เป็นต้น หากเรามีการค้างชำระสินเชื่อใดสินเชื่อหนึ่ง ก็มีโอกาสที่จะส่งผลต่อการพิจารณาสินเชื่อบ้าน

ที่บอกว่าส่งผลนี้ก็เพราะว่าจะต่างกับคนที่ติดเครดิตบูโรที่จะไม่สามารถกู้ได้เลย แต่คนที่มีประวัติค้างชำระธนาคารบางที่ก็อาจจะยังมีนโยบายในการปล่อยสินเชื่ออยู่คน

ส่วนแบบไหนที่เรียกว่าค้างชำระ จ่ายบัตรเครดิตช้าไป 2 วันนี้จะโดนเลยไหม คำตอบก็คือไม่ใช่ครับ คนที่จะขึ้นค้างชำระคือต้องมีการจ่ายเงินล่าช้าตั้งแต่ 30 วันขึ้นไป (1 รอบบิล) แต่ไม่เกิน 90 วันครับ 

ใครที่มีประวัติการค้างชำระก็อย่างพึ่งกังวลไปครับ คนเราก็อาจจะมีการลืมจ่ายได้บ้าง สิ่งที่ต้องทำคือการจัดการเงินที่ค้างชำระอยู่ให้เรียบร้อย แล้วกลับมาผ่อนให้เป็นปกติต่อไปตั้งแต่ 3 เดือน 6 เดือนขึ้นไป บางธนาคารก็อาจจะเริ่มกลับมาพิจารณาให้ละครับ

1.3 มีภาระหนี้ในระบบสูงไหม เมื่อเทียบกับเงินเดือน

หากเราไม่ได้ติดเครดิตบูโร ไม่ได้มีประวัติค้างชำระ เราก็ต้องมาเช็คกันต่อว่าคุณมีภาระหนี้ในระบบสูงไหม ที่ต้องเน้นว่าในระบบเพราะธนาคารสามารถตรวจเช็คได้ แต่นอกระบบส่วนนี้ธนาคารไม่สามารถตรวจเช็คได้นะครับเลยจะไม่ได้นำมาคิด

ภาระหนี้สูงคิดอย่างไร โดยปกติ สถาบันการเงินจะมองว่าเราไม่ควรมีภาระหนี้ที่จ่ายต่อเดือนเกิน 40% ของเงินเดือนครับ เช่น หากเราเงินเดือน 30,000 บาท เราไม่มีควรมียอดผ่อนหนี้ต่างๆ เกิน 12,000 บาท แต่ในความเป็นจริงทุกธนาคารก็จะคิดให้สูงกว่า 40% นะครับ เพราะมีอีกหลายปัจจัยที่เข้ามาเกี่ยวข้อง  ไม่ต้องกังวลมาก แต่ 40% เป็นเกณฑ์ไว้ก่อนว่าถ้ามากกว่า 40% ก็ถือว่าเป็นคนที่มีภาระหนี้สูง ส่งผลต่อความสามารถในการขอสินเชื่อบ้านครับ

2. เช็คความสามารถในการกู้ของเรา

หากเรากำลังหาโครงการบ้านในโซนกรุงเทพ และปริมณฑล ผมมั่นใจเลยว่าเราค้นหาที่ Google ขึ้นมา คุณจะต้องตาลายจนเลือกไม่ถูกเลยครับ เพราะโครงการบ้านและคอนโดที่เปิดขายอยู่ตอนนี้น่าจะมีมากกว่าร้อยโครงการ

เทคนิคหนึ่งที่ผมจะใช้ในการช่วยคัดโครงการบ้านที่เราจะซื้อให้แคบลง คือ ใช้ความสามารถในการกู้บ้านของเราเป็นตัวคัดกรองโซนที่เราจะไปดูโครงการครับ 

หลายคนอาจจะค้านผมว่า ไม่ซิ เราต้องเลือกจากโซนที่เราอยากอยู่ก่อน ซึ่งในความเป็นจริง ไม่มีอะไรผิดอะไรถูกครับ 

แต่ที่ผมแนะนำแบบนี้เพราะว่า ถ้าเราเลือกจากทำเล โซนที่เราอยากอยู่ แต่ถ้าความสามารถในการซื้อบ้านของเราไม่ถึงเราก็ต้องมาหาโซนใหม่ โครงการใหม่อยู่ดี หรือไม่ก็ต้องรอให้เรามีความสามารถในการซื้อก่อนค่อยกลับมาซื้อ แต่ก็ต้องอย่าลืมนะครับว่าราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นขึ้นทุกปีครับซึ่งกว่าจะถึงตอนนั้นเราก็อาจจะไม่สามารถซื้อได้แล้ว

ที่นี้ผมสรุปตารางความสามารถในการกู้มาให้คร่าวๆ ตามรูปด้านล่างครับ แต่ก่อนไปตารางสรุปผมขออธิบายก่อนว่า เป็นรายได้รับรวมแบบสุทธิต่อเดือน โดยต้องมีหลักฐานแสดงที่มาของรายได้ทั้งหมดที่เราจะนำมายื่นขอสินเชื่อครับ

เช่น เรามีงานประจำเงินเดือน 25,000  บาท และมี Commission ที่ได้รับมาเพิ่มอีก 10,000 บาท ก็จะเท่ากับว่าคุณมีรายได้รวม 35,000 บาท

ส่วนใครที่จะกู้ร่วม ก็จะเป็นรายได้ของก็จะใช้การแสดงรายได้จากทั้งผู้กู้หลักและผู้กู้ร่วมครับ เช่น ผู้กู้หลักรายได้ 35,000 บาท ผู้กู้ร่วมรายได้ 25,000 บาท ก็จะกลายเป็นว่ามีรายได้ร่วม 60,000 บาทครับ

ที่นี้เราไปดูรายละเอียดที่ในตารางกันได้เลยครับว่าเราจะซื้อบ้านได้ราคาประมาณเท่าไร

3. มองหาบ้านในทำเลที่เราต้องการ

พอเรารู้แล้วว่าเรามีความสามารถในการกู้บ้านได้เท่าไร เราก็มาลองดูว่าบ้านโซนไหนที่เราสามารถเอื้อมถึง เช่น เรากู้ซื้อบ้านได้ 1 - 2 ล้านต้นๆ ก็อาจจะดูทำเลในโซนที่ขยับออกมาจากในเมืองหน่อยแต่ว่ายังสามารถเดินทางได้สะดวก เช่น โซนรังสิต หรือแถวติวานนท์ ที่ราคาบ้าน ทาวน์โฮม เริ่มที่ล้านต้นๆ เท่านั้น

ตัวอย่างโครงการบ้านโซนรังสิต

• Pleno รังสิตคลอง4-วงแหวน - เริ่ม 1.59 ล้านบาท  (ดูรายละเอียดเพิ่มเติม : https://bit.ly/3KCeDUG)

• Pleno รังสิต - เริ่ม 1.79 - 2.09  ล้านบาท (ดูรายละเอียดเพิ่มเติม : https://bit.ly/3vB6FXq)

หรือหากคุณสามารถขยับวงเงินกู้ขึ้นมาได้สัก 2 ล้านกว่า ก็จะมีทางเลือกมากขึ้น ขยับโซนเขามาแถวพหลโยธิน ดอนเมือง ที่โครงการบ้านและทาวน์โฮม แถวนี้เริ่มสัก 2.5 ล้านบาท

ซึ่งโครงการบ้านจาก AP ที่ได้ยกตัวอย่างมานั้นก็จัดว่าราคาดีที่สุดแห่งปี ทาวน์โฮมและบ้านโซนดอนเมือง-รังสิต ราคาเริ่ม 1.59-5.59 ล้าน* พร้อมกับโปรโมชั่นที่น่าสนใจอย่าง

• ผ่อนหนักให้เป็นเบา นาน 55 เดือน*
• รับส่วนลดสูงสุด 300,000 - 1,000,000 บาท*
• ฟรีทุกค่าใช้จ่ายวันโอนฯ*
• ฟรีเครื่องปรับอากาศ และ เครื่องใช้ไฟฟ้าครบเซท*

ตัวอย่างโครงการบ้านโซนวิภาวดี ดอนเมือง

•  Pleno วิภาวดี-ดอนเมือง - ราคาพรีเซล  2.99 - 5.59 ล้านบาท (ดูรายละเอียดเพิ่มเติม : https://bit.ly/3vZADmZ)

• Grande Pleno พหลฯ-วิภาวดี  - ราคาพรีเซล 1.99 - 4.69 ล้านบาท (ดูรายละเอียดเพิ่มเติม : https://bit.ly/3vCtBFO)

4.เลือกแบบบ้านและงบประมาณให้ตรงใจ

ทีนี้หลังจากเราได้โซนและโครงการที่เราสนใจแล้วขั้นตอนต่อมาก็คือการเลือกที่อยู่อาศัยที่ตรงกับไลฟ์สไตล์ของเรากันครับ เพราะคำว่าที่อยู่อาศัยมันก็มีหลายแบบทั้ง บ้านเดียว บ้านแฝด ทาวน์โฮม ซึ่งแบบไหนจะเหมาะกับเรา ซึ่งผมจะลองยกตัวอย่างให้ดูสัก 4 แบบ

แบบที่ 1 - คุณใช้ชีวิตอยู่คนเดียว แต่ไม่ชอบอยู่คอนโด และคุณก็จะมีบ้างที่เพื่อน หรือคุณพ่อคุณแม่ของคุณขึ้นมาอยู่ด้วยเป็นช่วงๆ ก็อาจจะลองเป็นทาวน์โฮมที่มีพื้นที่กว้างขวางกว่า แต่ก็ไม่ได้ใหญ่โตจนทำให้คุณรู้สึกเหงา

• โครงการ Pleno ติวานนท์ (ดูรายละเอียดเพิ่มเติม : https://bit.ly/3KKvy7C)

แบบที่ 2 - คุณมีครอบครัวแล้วอนาคตจะมีลูกด้วย เราก็ควรจะเลือกบ้านที่มีอย่างน้อยสัก 2 ห้องนอน ที่พร้อมจะรองรับสมาชิกใหม่ของครอบครัว รวมถึงรอบๆ หมู่บ้านมีสถานศึกษาที่จะรองรับลูกของเราในอนาคตไหม

• โครงการ Grande Pleno พหลฯ-วิภาวดี (ดูรายละเอียดเพิ่มเติม : https://bit.ly/3vCtBFO)

แบบที่ 3 - ครอบครัวของคุณมีผู้สูงอายุอยู่ร่วมด้วยเราก็อาจจะดูโครงการที่มีห้องนอน หรือสามารถต่อเติมห้องนอนในชั้น 1 ได้ เพราะหากอยู่ชั้น 2 ก็อาจจะเสี่ยงต่อการเกิดอุบัติเหตุขณะเดินขึ้นลงบันได

• โครงการ Grande Pleno พหลโยธิน-รังสิต  (ดูรายละเอียดเพิ่มเติม : https://bit.ly/3s6RkvQ)

แบบที่ 4 - คุณจะเลี้ยงสัตว์คุณก็อาจจะต้องเลือกบ้านที่มีบริเวณ อย่างบ้านเดี่ยวหรือบ้านแฝด ที่จะมีพื้นที่ให้กับสัตว์เลี้ยงของคุณครับ

• โครงการ Pleno วิภาวดี-ดอนเมือง (ดูรายละเอียดเพิ่มเติม : https://bit.ly/3vZADmZ)

ทั้ง 4 ตัวอย่างนี้ผมยกเป็นเคสมาตัวอย่างให้ฟังเฉยๆ นะครับ เพราะไลฟ์สไตล์ของแต่ละคนก็ต่างกัน คุณอาจจะอยู่คนเดียวก็จริง แต่คุณต้องการความเป็นส่วนตัว ชอบบ้านหลังใหญ่ๆ ปลอดโปร่งคุณก็อาจจะซื้อเป็นบ้านเดียวกได้ 

แต่สิ่งที่สำคัญคือหลังจากที่คุณเลือกโซน เลือกแบบบ้านได้แล้วคุณต้องไปตะลุยดูโครงการกันครับ ผมแนะนำว่าควรไปดูหลายโครงการ ดูจนกว่าจะเจอที่ชอบ และรู้สึกมั่นใจแล้วค่อยตัดสินใจซื้อครับ

5.เตรียมเอกสารตามที่ทางธนาคารขอมา แล้วรอผล 3-7 วันเท่านั้น!

สุดท้ายหลังจากที่เราไปตระเวรดูโครงการบ้านและทาวน์โฮมต่างๆ มาได้จนตัดสินใจได้แล้วก็ถึงขั้นตอนสุดท้ายคือการทำเรื่องยื่นขอสินเชื่อบ้าน ซึ่งโดยปกติแล้วเราสามารถแจ้งกับทำเซลล์ที่ดูแลเราตอนที่ไปดูบ้านได้เลยครับ เขาสามารถที่จะแนะนำธนาคารและเจ้าหน้าที่ธนาคารให้ติดต่อกับเราได้โดยตรงแบบที่เราไม่ต้องไปสาขาเลย และที่สำคัญบางโครงการก็มีโปรโมชั่นดอกเบี้ยบ้านเฉพาะกับโครงการบ้านต่างๆ เป็นพิเศษด้วย ซึ่งจะต่างจากโปรโมชั่นที่หน้าสาขา

ซึ่งระยะเวลาที่เราจะทราบผลอนุมัติเบื้องต้นก็เร็วมากเพียง 3 - 7 วัน หลังจากที่เราส่งเอกสารครบ ซึ่งเอกสารที่ใช้ก็จะมีไม่กี่อย่าง จริงๆ เราก็สามารถเตรียมไว้ก่อนได้เลยนะครับ โดยเอกสารจะแบ่งออกเป็น 2 ส่วน ที่เราจะต้องเตรียมดังนี้ครับ 

1. เอกสารทั่วไป

• สำเนาบัตรประชาชน บัตรข้าราชการ หรือหนังสือเดินทาง
• สำเนาทะเบียนบ้าน
• สำเนาทะเบียนสมรส/ใบหย่า/ใบมรณะบัตร/ใบแจ้งความแยกกันอยู่
• สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ/นามสกุล (ถ้ามี)

2. เอกสารแสดงรายได้

1. กรณีประกอบอาชีพประจำ หรือผู้มีรายได้ประจำ

     1.1 หนังสือรับรองเงินเดือนหรือหนังสือรับรองเงินเดือนแบบใช้สวัสดิการของหน่วยงาน

     1.2 สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน

     1.3 สมุดบัญชีเงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน

2. กรณีเจ้าของธุรกิจ

     2.1 สำเนาทะเบียนการค้าหรือหนังสือรับรองการจดทะเบียนบริษัท

     2.2 รายชื่อผู้ถือหุ้น

     2.3 รายการเดินบัญชีเงินฝากย้อนหลัง 12 เดือน

     2.4 สำเนาบัตรประจำตัวผู้เสียภาษี

     2.5 หลักฐานการเสียภาษี เช่น ภ.พ. 30 เป็นต้น

     2.6 รูปถ่ายกิจการ 4-5 ภาพพร้อมแผนที่ตั้งโดยสังเขป

3. กรณีประกอบอาชีพอิสระ

     3.1 รายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน

     3.2 ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ เช่น แพทย์, ทนาย, สถาปนิก เป็นต้น

ทั้งหมดนี้ก็เป็น 5 ขั้นตอนในการเตรียมความพร้อมที่จะซื้อบ้านนะครับ ซึ่งผมหวังว่าใครที่มีความกังวลในเรื่องการซื้อบ้าน กู้บ้านในช่วงนี้ จะได้นำแนวทางที่ผมแนะนำนี้ไปใช้กันนะครับ และผมอยากจะเสริมอีกอย่างหนึ่งก็เพื่อความมั่นใจในการที่เราจะมีบ้านหลังแรก นั้นคือการเลือกซื้อบ้านจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียง เช่น AP Thailand ซึ่งการเลือกแบรนด์ในระดับแนวหน้าของประเทศไทยก็จะทำให้เราอุ่นในทั้งในตัวโครงการ รวมถึงการยื่นเรื่องกู้บ้าน แบรนด์ที่มีชื่อเสียงที่ดีก็เป็นหนึ่งในปัจจัยที่ส่งผลต่อการกู้ด้วยครับ

นอกจากนี้หากใครสนใจการรีไฟแนนซ์ Refinn ยังมีบริการทั้ง รีไฟแนนซ์บ้าน รีไฟแนนซ์บัตรเครดิต รวมไปถึงรีไฟแนนซ์รถ สามารถลองใช้บริการเช็คโปรโมชั่นได้ ฟรี ประหยัดเวลา และไม่ต้องไปยื่นสมัครเองที่สาขาเลยครับ