ค่าโอนบ้านมือสองมีอะไรบ้าง? วิธีคำนวณค่าโอนบ้านมือสอง 2566

การซื้อบ้านมือสองอาจจะทำให้เราได้ทำเลที่ถูกใจ หรืออาจจะได้ในราคาที่ถูกลงเมื่อเที่ยบกับบ้าน หรือคอนโดมือ 1 พื้นที่ใกล้เคียงกันจึงช่วยประหยัดเงินไปได้พอสมควร ทว่าบางคนอาจหลงลืมไปว่าค่าใช้จ่ายบ้านมือสองนั้นไม่ได้มีแค่ราคาซื้อขายแต่ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีกด้วย เช่น ค่าโอนบ้านมือสอง และอื่นๆอีก โดยจะมีอะไรบ้าง ผมได้รวบรวมข้อมูลมาให้แล้วครับ มันจะช่วยให้คุณสามารถเตรียมตัวเรื่องเงินได้พร้อม แล้วการซื้อบ้านมือสอของคุณงจะราบรื่นไร้ปัญหา

5 ค่าโอนบ้านมือสอง 

นอกจากราคาซื้อขายแล้ว ผมจะพาทุกคนมาดู 5 ค่าโอนบ้านมือสองที่เราจะต้องเสียในการซื้อขายบ้านมือสองครับ โดยจะเสียทั้งกับฝ่ายผู้ขาย และฝ่ายผู้ซื้อ

1. ค่าประเมินราคาบ้านมือสอง

ค่าประเมินราคาบ้านนี้จะมีเมื่อผู้ซื้อทำเรื่องกู้ซื้อบ้านกับธนาคาร โดยที่ธนาคารต้องมาทำการประเมินราคาทรัพย์สินนั่นเอง ซึ่งเป็นมาตรฐานหนึ่งที่เมื่อยื่นกู้ต้องทำกันเป็นเรื่องปกติ ค่าประเมินราคาทรัพย์สินก็จะเป็นไปตามเงื่อนไขธนาคารกำหนด ส่วนใหญ่ก็จะอยู่ที่ประมาณ 2,000 - 3,000 บาท ขึ้นอยู่กับทำเล และประเภททรัพย์ แต่หากซื้อเงินสดไม่ต้องมีค่าใช้จ่ายด้านนี้

2. ค่าขอมิเตอร์น้ำ – ไฟฟ้า

อย่าลืมตรวจสอบสิทธิ์การใช้และเงินประกันค่าน้ำ – ไฟฟ้าด้วย โดยตรวจสอบกับเจ้าของบ้านคนเก่า หากเจ้าของบ้านเดิมถือสิทธิ์อยู่แล้วเราก็โอนกรรมสิทธิ์ได้เลย ซึ่งต้องเตรียมเอกสารการโอนค่ามิเตอร์น้ำ – ไฟฟ้าให้พร้อมด้วย นอกจากนี้ยังมีค่าประกันในการโอนเปลี่ยนชื่อ ค่าขอมิเตอร์น้ำ – ไฟฟ้า ที่ต้องจ่ายด้วยครับ ค่าใช้จ่ายตรงนี้ก็ลองต่อรองกับคนขายบ้านครับว่าใครเป็นคนรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้

3. ค่าจดจำนองซื้อบ้านมือสอง

จริง ๆ แล้วสำหรับค่าจดจำนองนั้นไม่ใช่เฉพาะแค่บ้านมือสองอย่างเดียวหรอกครับ เวลาเราซื้อขายบ้านจะมือ 1 มือ 2 ก็จะมีค่าจดจำนอง โดยค่าธรรมเนียมจดจำนองจะคิด 1% ของวงเงินที่เรากู้ซึ่งค่าใช้จ่ายบ้านมือสองในการจดจำนองนี้จะจ่ายเมื่อได้ทำเรื่องกู้ซื้อกับธนาคาร ซื้อเงินสดไม่มีค่าใช้จ่ายด้านนี้

4. ค่าประกันบ้านมือสอง

อันนี้จะแบ่งเป็น 2 ส่วนนะครับสำหรับประกันบ้าน คือ

4.1. ประกันบ้านภาคบังคับ

ถ้าเรากู้ซื้อบ้านกฏหมายจะบังคับให้เราต้องทำประกันอัคคีภัยครับ ซึ่งจะให้ความคุ้มครองด้านโครงสร้างบ้านกรณีที่เกิดไฟไหม้ครับ อันนี้เลี่ยงไม่ได้ที่จะไม่ทำ เนื่องจากเป็นประกันภาคบังคับราคาก็เลยจะถูกควบคุมให้ไม่สูงครับ โดยราคาก็จะอิงตามมูลค่าบ้านครับ อย่างคอนโดผม ยอดหนี้ประมาณ 2.5 ล้านกว่าบาทประกันประมาณ 2 พันต้น ๆ

4.2. ประกันบ้านภาคสมัครใจ

สำครับภาคสมัครใจก็ตามชื่อเลยครับ กฏหมายไม่ได้บังครับทำเราสามารถเลือกได้ว่าจะทำหรือไม่ทำ ก็จะมีประกันอีก 2 ตัว คือ

- ประกันคุ้มครองทรัพย์สินภายในบ้าน (ประกันทรัพย์สินภายในบ้านคืออะไร : คลิกอ่านต่อ )

อย่างที่บอกไปประกันอัคคีภัยที่บังคับทำนั้นให้ความคุ้มครองโครงสร้างบ้านใช่ไหมครับ แต่เอาเข้าจริง ๆ เวลาไฟไหม้บ้านมันไม่ได้ไหมแค่โครงสร้างแต่ของในบ้านเราทั้งหมดมันก็พัง เสียหายไปด้วย ดังนั้นประกันคุ้มครองทรัพย์สินภายในบ้านนี้จะเข้ามาดูแลเรื่องค่าใช้จ่ายของความเสียหายในส่วนนี้ รวมถึงความเสียหายจากภัยอื่น ๆ นอกเหนือจากไฟไหมด้วยครับ เช่น ภัยจากน้ำ ฝนตก ผนังน้ำซึม วอเปเปอร์พัง ก็ได้รับความคุ้มครองตรงนี้ ซึ่งเบี้ยประกันก็ถือว่าไม่สูงอยู่ที่ปีละประมาณ 800 บาทครับ ใครสนใจลองดูคลิ๊กเข้าไปดูได้ที่นี้เลยครับ : คุ้มครองทรัพย์สินภายในบ้าน

- ประกันคุ้มครองสินเชื่อบ้าน หรือ ประกัน MRTA

อันนี้คนส่วนใหญ่ที่ซื้อบ้านมือ 1 จะรู้จัก แต่บ้านมือ 2 ก็มีเช่นกันครับ น่าจะรู้จักก็คือประกันที่ให้ความคุ้มครองในกรณีที่ผู้กู้เสียชีวิต หรือทุพลภาพถาวร ประกันก็จะมาจ่ายยอดหนี้ส่วนที่เหลือของวงเงินที่กู้มาให้ ทำให้คนที่ได้รับผลประโยชน์ เช่น ลูก หรือภรรยา ไม่ต้องมานั่งผ่อนบ้านต่อครับ

แต่สำหรับประกันตัวนี้คนมักเข้าใจผิดว่าต้องทำ ซึ่งจริง ๆ แล้วขอย้ำว่า "กฏหมายไม่ได้บังคับ" นะครับ หลายท่านที่เขามาปรึกษา Refinn มักจะเล่าว่า "ถ้าไม่ทำธนาคารจะไม่ปล่อยสินเชื่อ หรือปล่อยสินเชื่อยาก" ซึ่งในมุมมองของผมการปล่อยสินเชื่อยากหรือง่ายนั้นไม่ได้เกี่ยวกับทำหรือไม่ทำ แต่ขึ้นอยู่กับคุณสมบัติผู้กู้ว่าถ้ากู้ไปแล้วธนาคารดูว่าจะผ่อนไหวหรือเปล่าครับ

ถ้าจะทำแนะนำว่าทำเพราะเห็นถึงประโยชน์ของตัวประกันจริง ๆ เนื่องจากประกัน MRTA นั้นมีราคาสูง และแนะนำว่าก่อนที่จะซื้อก็อยากให้ลองเปรียบเทียบราคาเบี้ยประกันกับความคุ้มครองก่อน ไม่จำเป็นที่จะต้องซื้อกับธนาคารที่กู้เรากู้ซื้อบ้านมือสองครับ (ประกันทรัพย์คุ้มครองสินเชื่อบ้านราคาพิเศษ >> ประกันmrta )

5. ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ 

ค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ที่จะเกิดขึ้น นี้ ก็ได้แก่ ค่าอากร 0.5% ของราคาซื้อขาย ค่าภาษีเงินได้ โดยจะหักตามจำนวนปีถือครอง ค่าอื่น ๆ เช่น ค่าพยาน 20 บาท ค่าคำขอ 20 บาท เป็นต้น 

• ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน 0.01% ของราคาราคาซื้อขาย ซึ่งค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ทั่วไปผู้ซื้อและผู้ขายจะรับผิดชอบกันคนละครึ่งครับ หรือหากผู้ซื้อต่อรองให้ผู้ขายยอมจ่ายได้ก็จะประหยัดส่วนนี้ไปครับ
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย
• ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

สำหรับค่าใช้จ่าย 2 อย่างหลังทั้งภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยทั่วไปแล้วค่าใช้จ่าย 2 ตัวนี้ผู้ขายบ้านจะเป็นผู้รับผิดชอบครับ ซึ่งผู้ขายก็น่าจะบวกเข้ามาในราคาที่ขายอยู่แล้ว แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นตอนที่จะซื้อก็ให้สอบถาม พูดคุยต่อรองกันให้เรียบร้อยก่อนครับ เพราะบางผู้ขายบางท่านอาจจะไม่รู้ว่ามีค่าใช้จ่ายส่วนนี้ก็จะยกให้มาเป็นทางผู้ซื้อเป็นคนจ่าย และกฏหมายก็ไม่ได้ระบุไว้ด้วยว่าใครต้องเป็นคนจ่ายครับ

นอกจากนี้ ยังมีค่าใช้จ่ายบ้านมือสองอื่น ๆ เช่น ค่าส่วนกลางที่นิติบุคคลอาจจะเรียกเก็บ เพื่อไปบำรุงส่วนกลางสำหรับผู้ที่ซื้อบ้านมือสองอย่างไรก็ตาม หากใครต้องการเปรียบเทียบหาดอกเบี้ยธนาคารหาที่ถูกที่สุด ผ่อนเบาที่สุด Refinn เราก็ได้รวมมาไว้ให้แล้วครับโปรเดียวกับหน้าสาขา ไม่ต้องเดินทางไปให้เสี่ยงโควิด แล้วเรายังมีทีมงานค่อยให้การช่วยเหลือ และติดตามให้ฟรี ไม่มีค่าใช้จ่ายครับ ดูโปรโมชั่นสินเชื่อบ้านมือสอง คลิก

ขั้นตอนโอนบ้านมือสอง

ในการโอนบ้านมือสอง หลายคนอาจจะสงสัยใช่ไหมครับ ว่ามีขึ้นตอนอะไรบ้าง มาครับผมจะมาอธิบายให้เข้าใจไปทีละขั้นตอน โดยผมจะแบ่งออกเป็น 3 ขั้นตอนหลักๆ ดังนี้ครับ

ขั้นที่ 1 เริ่มต้นด้วยเตรียมค่าใช้จ่ายต่างๆครับ ตามที่ผมได้บอกไปก่อนหน้านี่ว่ามีอะไรบ้าง ผมจะทวนให้อีกทีนะครับว่ามี ค่าประเมินบ้านมือสอง, ค่าขอมิเตอร์น้ำ-ไฟฟ้า, ค่าจดจำนองบ้านมือสอง, ค่าประกันบ้านมือสอง และค่าธรรมเนียมต่างๆครับ รายละเอียดก็สามารถเลื่อนกลับไปดูได้เลย

ขั้นที่ 2 ขั้นต่อมาให้เราเตรียมเอกสารต่างให้ครบถ้วนครับ เพื่อใช้ในการโอนบ้านมือสอง โดยเอกสารในการโอนบ้านมือสองจะต้องใช้อะไรบ้างนั้นผมจะบอกอย่างละเอียดในหัวข้อถัดไปครับ

ขั้นที่ 3 นำเงินเเละเอกสารที่เตรียมไว้ไปยื่นและทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินได้เลยครับ โดยขั้นตอนในการโอนกรรมสิทธิ์จะมีด้วยกันทั้งหมด 5 ขั้นตอนดังนี้ครับ

1.ให้เราติดต่อไปยังเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดินก่อนครับว่าเราจะเข้าไปทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง หลังจากนั้นทางเจ้าหน้าที่จะบอกถึงขั้นตอนและเอกสารต่างๆที่เราต้องใช้ ซึ่งเราจะต้องเตรียมให้ครบเพื่อไม่ให้เสียเวลาเพราะถ้าเอกสารไม่ครบเราจะไม่สามารถทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ได้ครับ

2.นำเอกสารไปยื่นที่สำนักงานทีดิน โดยทางเจ้าหน้าที่จะมีการสอบถามและตรวจสอบเอกสารต่างๆ โดยเราและเจ้าหน้าที่จะต้องมีการเซ็นต์เอกสารแบบต่อหน้าทั้งหมด

3.ต่อมาเมื่อเรายื่นเอกสารต่างๆครบถ้วนแล้ว ทางเจ้าหน้าที่จะมีการประมูลราคา และคำนวณค่าโอนบ้านมือสองให้เราฟังครับ แล้วจะยื่นใบจ่ายเงินให้กับเรา

4.หลังจากได้ใบชำระเงินมาแล้วก็ให้เรานำใบไปชำระเงิน โดยในขั้นตอนนี้เราจะได้ใบเสร็จ 2 ใบ สีเหลืองและสีฟ้า ใบสีเหลืองให้เราส่งคืนเจ้าหน้าที่เซ็นต์เอกสารให้เราในตอนแรกครับ ส่วนใบสีฟ้าเราจะต้องถ่ายสำเนาไว้ให้กับผู้ซื้อ 1 ใบ

ขั้นที่ 4 .เจ้าหน้าที่จะดำเนินการนำโฉนดที่ดินไปพิมพ์สลัก ให้เราตรวจสอบความถูกต้องและรอรับโฉนด แล้วจึงส่งมอบให้แก่ผู้ซื้อ เป็นอันเสร็จสิ้นกระบวการโอนบ้านมือสอง

เอกสารที่ต้องใช้สำหรับโอนบ้านมือสอง

มาถึงหัวข้อเอกสารในการโอนบ้านมือสองแล้วนะครับ มาครับเรามาดูเอกสารที่เราต้องใช้ในการโอนบ้านมือสองกันดีกว่าครับ ว่าจะต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง โดยผมจะแบ่งเอกสารเอกเป็น 2 ประเภทหลักๆดังนี้ครับ

1.เอกสารสำหรับบุคคลทั่วไป

• บัตรประชาชน และสำเนาพร้อมเซ็นต์กำกับ
• สำเนาทะเบียนบ้าน และสำเนาพร้อมเซ็นต์กำกับ
• โฉนดที่ดินฉบับจริง
• กรณีผู้เเทนให้นำหนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) มาแสดงด้วย
• กรณีสมรส จะต้องใช้เอกสารเพิ่มเติมดังนั้น หนังสือให้ความยินยอมขายบ้านและที่ดิน, สำเนาบัตรประชาชน, สำเนาทะเบียน, สำเนาทะเบียนสำรส ทั้งหมดของคู่สมรส
• กรณีหย่า จะต้องนำสำเนาใบหย่ามาแสดงด้วย

2.เอกสารสำหรับนิติบุคคล

• หนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล
• โฉนดที่ดิน สำคัญอย่างมากอันนี้ห้ามลืมเด็ดขาดนะครับ
• หนังสือบริคณห์สนธิ หรือที่เรียกกันง่ายๆว่า เอกสารก่อตั้งบริษัท
• กรณีที่เป็นบริษัทจำกัด หรือ ระดับมหาชน จะต้องนำบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นมาแสดงด้วย
• ส่วนกรณีห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือ สามัญ จะต้องนำใบรับรองการจดทะเบี้ยนจัดตั้งห้างหุ้นส่วนมาแสดงด้วย
• ตัวอย่างรายมือชื่อของกรรมการผู้มีอำนาจแทนนิติบุคคล พร้อมบัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน
• และเอกสารอื่นตามแต่ธนาคารนั้นๆจะกำหนด

วิธีคำนวณค่าโอนบ้านมือสอง

ผมจะยกตัวอย่างจากราคาบ้าน 2,000,000 บาทนะครับซึ่งจะมีการคิดค่าใช้จ่ายที่ต่างกัน 2 กรณี คือ สำหรับผู้ที่ถือครองกรรมสิทธิ์น้อยกว่า 5 ปี และผู้ที่ถือครองกรรมสิทธิ์มาแล้วมากกว่า 5 ปี

กรณีที่ถือครองมาแล้วน้อยกว่า 5 ปี บ้านราคา 2,000,000 บาท จะต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มดังนี้

• ก่อนอื่นให้เอา 2,000,000/100 = 20,000 แล้วจึงนำมาคำนวณ
• ค่าธรรมเนียมการโอน 0.01% = 20,000 x 0.01 = 200 บาท
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 20,000 x 3.3 = 66,000 บาท
• รวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดจะเท่ากับ 2,000,000 + 66,000 + 200 = 2,066,200 บาท

กรณีที่ถือครองมาแล้วมากกว่า 5 ปี บ้านราคา 2,000,000 บาท จะต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มดังนี้

• ก่อนอื่นให้เอา 2,000,000/100 = 20,000 แล้วจึงนำมาคำนวณ
• ค่าธรรมเนียมการโอน 0.01% = 20,000 x 0.01 = 200 บาท
• ค่าภาษีอากร  20,000 x 0.5 = 10,000 บาท
• รวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดจะเท่ากับ 2,000,000 +10,000 + 200 = 2,010,200 บาท

สรุปเรื่องค่าโอนบ้านมือสอง

อ่านมาถึงตรงนี้ทุกคนคงจะเข้าใจถึงขั้นตอนต่างๆ รวมไปถึงเอกสารและค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านมือสองกันแล้วนะครับ ส่วนใครที่อยากกู้บ้านมือสองก็สามารถเข้ามาใช้บริการได้ที่ สินเชื่อบ้านมือสอง

รวมถึง Refinn ยังให้บริการรีไฟแนนซ์อื่นๆอีก เช่น รีไฟแนนซ์บ้าน รีไฟแนนซ์รถ รวมไปถึงรีไฟแนนซ์บัตรเครดิต และที่สำคัญเรามีทีมงานที่คอยให้คำแนะนำและการช่วยเหลือตั้งแต่เริ่มต้นจนเสร็จสิ้นกระบวนการ สามารถคลิกดูโปรโมชั่นได้เลยครับ